Las cláusulas de las hipotecas que los bancos imponían a sus clientes que solicitaban una hipoteca están siendo, cada vez más, declaradas nulas por distintos tribunales en España. Estas cláusulas hipotecarias están siendo declaradas nulas por ser, principalmente, abusivas.
Entre estas cláusulas nos encontramos, por ejemplo, el cargo de gastos notariales u otros sobrecostes que afectan al importe final de la hipoteca que solicita el cliente para hacer frente a la compra de una vivienda.
Otro tipo de cláusulas de las hipotecas abusiva son las llamadas como “clausulas suelo”, que en muchos casos se ha considerado ilegal por parte de los tribunales españoles. Esta cláusula limitaba la bajada de la cuota para el comprador cuando ésta se produce.
Es decir, la cláusula suelo actúa como un límite que impide que una hipoteca a interés variable referenciada al Euríbor o al IRPH, se abarate en la correspondiente revisión del tipo de interés a aplicar. De esta forma, si un préstamo hipotecario referenciado al Euríbor contiene como cláusula suelo el 3%, impide que, en la revisión del préstamo hipotecario, si el valor del Euríbor a utilizar es más bajo de ese 3%, se aplique para el nuevo cálculo del tipo de interés, el valor del Euribor, sino el 3% marcado por la cláusula suelo.
No obstante, la nueva ley hipotecaria de 2019 prohíbe tajantemente la posibilidad de que los contratos de las hipotecas incluyan cláusulas suelo, es decir, límites a la baja en el tipo de interés de los préstamos variables.
Qué debes conocer sobre las cláusulas hipotecarias
Aun estando vigente la nueva ley hipotecaria de 2019, que ha corregido parte de las cláusulas de las hipotecasabusivas impuestas por los bancos, se deben conocer y distinguir las cuestiones relacionadas con estas cláusulas.
Por su parte, desde Legalfinc recogen una serie de cuestiones que hay que conocer antes de firmar una hipoteca.
- Los índices de los Intereses Euribor i IRPH. El 90% de las hipotecas tienen como referencia de tipo de interés el Euribor siendo el IRPH Entidades de muy baja aplicación, y mucho más alto.
- La cláusula suelo. Se puede pedir la nulidad de la cláusula suelo y la devolución de lo pagado en exceso desde que se firmó, ya esté tanto en la escritura como en un documento privado que los bancos bajo la apariencia de una mejora general de tipo de interés introducían sin información.En relación a las cláusulas suelo, por ejemplo el BBVA tuvo que devolver unos 100 millones a varios miles de clientes por haberles cobrado cláusulas suelo que no figuraban en sus contratos hipotecarios.
- La cláusula de vencimiento anticipado. Es una cláusula ilegal ya que el banco no puede reclamar en el procedimiento hipotecario la totalidad del préstamo hipotecario, con todos los intereses y comisiones, cuando se produce un impago esencial.
- El Interés de demora. No puede ser tres veces más alto que el interés legal del dinero.
- Los avalistas. Hay hipotecas que tienen una cláusula que establece que, al avalista, en caso de impago de la hipoteca, se le suprimirán todos sus beneficios, y que responde con todos sus bienes. No es legal la responsabilidad general y universal con todo el patrimonio del avalista.
- Los gastos de Hipoteca. Los gastos de la escritura de la hipoteca como Notario, Registro, Gestoría, Tasación e Impuestos Actos Jurídicos Documentados, los tienen que pagar el Banco, que es el beneficiario de la hipoteca, y no el prestatario.
- Las comisiones. Hay que negociar las comisiones, porque las mismas no son obligatorias, y pueden ser muy altas. Los índices de los Intereses Euribor i IRPH. El 90% de las hipotecas tienen como referencia de tipo de interés el Euribor siendo el IRPH Entidades de muy baja aplicación, y mucho más alto.
Nueva Ley Hipotecaria 2019
Como comentábamos, este año se ha aprobado Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) o nueva Ley Hipotecaria 2019.
Esta nueva ley persigue dar una mayor transparencia a la contratación de hipotecas, dando mayor seguridad a los clientes. El objetivo es facilitar el máximo conocimiento del hipotecado sobre lo que firma, algo especialmente necesario en un mercado no muy dado a leer la letra pequeña de los contratos.
Además, antes el desembolso inicial para la firma de una hipoteca tipo de 150.000 euros oscilaba entre los 2.800 y los 4.400 euros de media por hipoteca, según los cálculos de reclamador.es, teniendo en cuenta todos los costes que el usuario tenía que abonar, incluido el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. en la hipoteca es, con diferencia, el coste más grueso de la formalización de la misma, que ya debe ser asumido por las entidades bancarias.
Esto supone un buen desahogo para los bolsillos de los españoles. Además, el banco está obligado a asumir gastos de notaría (primera copia simple), gestoría y registro lo que supone de media, un ahorro de entre 500 y 1.000 euros, según un estudio del comparador financiero iAhorro.
Por otro lado, Bankia viene desarrollando desde hace unos años un proceso de transformación digital sin precedentes en España, lo que la ha convertido en un referente en el sector con Bankia Online.